เสียงการแตกของฟองสบู่ราคาที่อยู่อาศัยทั่วโลกเริ่มดังขึ้น
ก่อนหน้านี้ ตลาดกระทิงของอสังหาริมทรัพย์ในหลายประเทศกินเวลานานนับสิบปีหรือมากกว่านั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่เกิดการระบาดของโรคคราวน์ครั้งใหม่ ภายใต้การกระตุ้นของนโยบายการเงินที่ผ่อนคลายเป็นพิเศษทั่วโลก ราคาบ้านในประเทศเศรษฐกิจหลักทั่วโลกได้เพิ่มสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ และความเสี่ยงของฟองสบู่ราคาบ้านได้สะสมอย่างรวดเร็ว
ขณะนี้ ภายใต้ผลกระทบ 2 ทางของการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยที่รุนแรง เช่น ธนาคารกลางสหรัฐและภาวะเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลก ฟองสบู่ราคาบ้านได้เริ่มแตกออก และความเจริญด้านที่อยู่อาศัยทั่วโลกกำลังจะสิ้นสุดลง
ในรายงานล่าสุด Oxford Economics อธิบายไว้ดังนี้: "โดยรวมแล้ว นี่เป็นแนวโน้มที่น่ากังวลที่สุดสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยนับตั้งแต่ 2007-2008 และราคาบ้านในอนาคตมีแนวโน้มที่จะอยู่ระหว่างการลดลงเล็กน้อยและการถอยกลับอย่างรวดเร็ว" "
หน่วยงานเชื่อว่าในระยะเวลาอันใกล้นี้ แคนาดา นิวซีแลนด์ เนเธอร์แลนด์ และออสเตรเลีย มีความเสี่ยงมากที่สุดที่ราคาบ้านจะลดลง
อัตราดอกเบี้ยพุ่งสูงขึ้นและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายประเทศเย็นลงอย่างรวดเร็ว
รายงานของอ็อกซ์ฟอร์ด อีโคโนมิกส์ ระบุว่า อัตราการจำนองในประเทศเศรษฐกิจที่พัฒนาแล้วยังคงเพิ่มสูงขึ้น คุกคามที่จะผลักดันตลาดที่อยู่อาศัยบางแห่งให้เข้าสู่ภาวะถดถอยอย่างรุนแรง ราคาที่อยู่อาศัยได้ทรงตัวหรือลดลงในหลายเศรษฐกิจ เนื่องจากมาตรฐานสินเชื่อของธนาคารเข้มงวดขึ้นและผลกระทบของภาวะเศรษฐกิจถดถอยรุนแรงขึ้น แรงกดดันด้านราคาบ้านที่ลดลงจะทวีความรุนแรงยิ่งขึ้นไปอีก
เทรนด์นี้กำลังเกิดขึ้นแล้ว
ข้อมูลที่ออกโดยแฮลิแฟกซ์ผู้ให้กู้จำนองชาวอังกฤษแสดงให้เห็นว่าราคาบ้านในสหราชอาณาจักรลดลง {{0}}.4 เปอร์เซ็นต์ต่อเดือนในเดือนตุลาคม หลังจากที่ลดลง 0.1 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบรายเดือนในเดือนกันยายน ราคาบ้านในสหราชอาณาจักรลดลงอย่างรวดเร็วที่สุดในรอบเกือบสองปี รายงานโดย Ernst & Young คาดการณ์ว่าการจำนองในสหราชอาณาจักรจะลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบกว่า 10 ปีในปี 2566
ราคาบ้านของสหรัฐลดลงอย่างรวดเร็วในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ดัชนีราคาบ้านของ S&P/Case & Shiller ประกาศการลดลงรายเดือนครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 2555 ในเดือนกรกฎาคม ทำให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยลดลงในหลายรัฐและเมืองต่างๆ นักเศรษฐศาสตร์วอลล์สตรีทบางคนคาดการณ์ว่าราคาบ้านในสหรัฐอาจลดลงต่อเนื่องมากถึง 20 เปอร์เซ็นต์ในปีหน้า
นอกจากนี้ เกาหลีใต้ยังเห็นราคาบ้านลดลงเป็นเวลาหลายเดือนหลังจาก "คลื่นบ้านแห่งชาติ" ก่อนหน้านี้ ตามข้อมูลที่ออกโดยคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์เกาหลี ณ สิ้นเดือนกรกฎาคม จำนวนคอนโดมิเนียมที่ทำธุรกรรมในประเทศลดลงร้อยละ 50.6 ในช่วงครึ่งแรกของปีจากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2549 ราคาบ้านเฉลี่ยใน เกาหลีใต้ก็ตกเช่นกันในช่วงครึ่งแรกของปีนี้
รายงานเสถียรภาพทางการเงินที่ออกโดยธนาคารกลางนิวซีแลนด์เมื่อวันที่ 2 แสดงให้เห็นว่าเมื่ออัตราจำนองสูงขึ้น ราคาบ้านในนิวซีแลนด์ก็ลดลงอย่างต่อเนื่อง ราคาบ้านในระดับประเทศลดลง 11 เปอร์เซ็นต์จากจุดสูงสุดในเดือนพฤศจิกายน 2564 โดยที่เวลลิงตันและโอ๊คแลนด์มีราคาลดลงมากกว่าเดิม รายงานระบุว่า ค่าเริ่มต้นของบริการตราสารหนี้และสินเชื่อที่อยู่อาศัยติดลบยังไม่แพร่หลายในขณะนี้ รายงานระบุ "แต่จะเพิ่มขึ้นหากราคายังคงลดลงและราคาจำนองปรับขึ้นเพื่อให้อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น"
ไม่ยากที่จะเห็นว่าการขึ้นลงของตลาดที่อยู่อาศัยทั่วโลกเกี่ยวข้องโดยตรงกับการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย อัตราการจำนองของสหรัฐฯ อยู่ที่ 7% ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา และยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2545 เทียบกับ 3.2% ที่น้อยกว่าปีที่แล้ว
Oxford Economics ประมาณการว่าอัตราการจำนองในยูโรโซนและสหราชอาณาจักรเพิ่มขึ้นกว่าสองเท่าตั้งแต่เดือนเมษายนและพฤษภาคม
สี่ประเทศนี้มีราคาบ้านที่อันตรายที่สุด
จากข้อมูลของ Oxford Economics ตลาดที่อยู่อาศัยในแคนาดา นิวซีแลนด์ เนเธอร์แลนด์ และออสเตรเลียมีความเสี่ยงมากที่สุด หน่วยงานเชื่อว่าในประเทศเศรษฐกิจเหล่านี้ การเติบโตของราคาบ้านตั้งแต่ไตรมาสที่สี่ของปี 2019 ถึงไตรมาสที่สองของปี 2022 โดยทั่วไปอยู่ในระดับสูง การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สูง ระดับหนี้อยู่ในระดับสูง และหนี้ที่มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวมีความโดดเด่น ดังนั้น หน่วยงานเชื่อว่าการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยจะถูกส่งต่ออย่างรวดเร็วไปยังการเงินของครัวเรือนในประเทศเหล่านี้
Kashif Ansari ผู้ร่วมก่อตั้ง Juwai IQI และซีอีโอของกลุ่ม กล่าวในการให้สัมภาษณ์กับ China News Agency ว่าราคาบ้านในแคนาดา ออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ และประเทศอื่นๆ คาดว่าจะนำไปสู่การลดลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปและอเมริกา กลุ่มเทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์มีตัวแทน 30,000 รายในเอเชียแปซิฟิก ยุโรป และสหรัฐอเมริกา
Kashiv Ansari เชื่อว่าประการแรก เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเหล่านี้เพิ่มขึ้นมากที่สุดในช่วงที่มีการแพร่ระบาด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระดับสูงจึงตกลงได้ง่ายเมื่อต้องเผชิญกับภาวะตึงตัวทางการเงิน
ซึ่งแตกต่างจากการจำนองของผู้ซื้อส่วนใหญ่ในสหรัฐอเมริกาที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ ส่วนสำคัญของการจำนองในประเทศต่างๆ เช่น แคนาดาและออสเตรเลียเป็นแบบลอยตัว ซึ่งหมายความว่าเจ้าของบ้านอยู่ภายใต้แรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ซึ่งจะตามมาด้วยราคาที่สูงขึ้น
หากหนี้ครัวเรือนคิดเป็นรายได้ที่ใช้แล้วทิ้งของครัวเรือนมากเกินไป ครัวเรือนเหล่านี้มีความเสี่ยงต่ออัตราดอกเบี้ยจำนองที่สูงขึ้น สัดส่วนหนี้ครัวเรือนในทั้งสามประเทศก็สูงเช่นกัน หากปัจจัยเหล่านี้ถูกซ้อนทับ Kashiv Ansari วิเคราะห์ว่าความต้องการสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นจะลดลงอย่างมาก ซึ่งจะนำไปสู่การลดลงของราคาปริมาณการทำธุรกรรมของตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นสองเท่า
Fiona Yang หุ้นส่วนผู้จัดการของ Plus Agency บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงในซิดนีย์ ประเทศออสเตรเลีย ได้รับรู้ถึงการเปลี่ยนแปลงในตลาด เธอบอกกับสำนักข่าวไชน่าว่าอพาร์ตเมนต์ในซิดนีย์ได้รับผลกระทบหนักที่สุด ผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น รายชื่อจึงเข้าสู่ตลาดน้อยลงและข้อเสนอต่อรายการน้อยลง "ปีที่แล้ว ทรัพย์สินทั่วไปของเราขายได้ประมาณ 110 เปอร์เซ็นต์ของราคาจดทะเบียน ปัจจุบัน ธุรกรรมการขายต่อเฉลี่ยประมาณ 90 เปอร์เซ็นต์ของราคาที่ขอ"
"ทุกครั้งที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ผู้ซื้อจำนวนมากปรับงบประมาณลง" Fiona Yang กล่าวว่า "เจ้าของรายหนึ่งต้องการขายอพาร์ทเมนต์หรูขนาดใหญ่ 3 ห้องนอนที่มองเห็นอ่าวซิดนีย์ ราคาขายที่คาดไว้คือ 25 ล้านดอลลาร์ แต่ตลาดอาจจ่ายได้เพียง 20 ล้านดอลลาร์ ซึ่งเป็นส่วนลดที่มาก อย่างไรก็ตาม แม้ ถ้าเขาปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ ผลตอบแทนของเขาจะอยู่ที่ประมาณ 2.5 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น และเขาสามารถหารายได้มากขึ้นเพียงแค่เก็บเงินสดไว้ในธนาคาร "
บ้านบางหลังที่เคยเป็นที่ต้องการ ตอนนี้ขายไม่ได้แล้ว
James Pratt ซีอีโอของ James Pratt Auction Group ซึ่งเป็นบริษัทประมูลในซิดนีย์กล่าวว่า "ผมทำงานกับอสังหาริมทรัพย์ใกล้กับหาดบอนได และเราต้องเลื่อนวันประมูลถึง 3 ครั้งเพราะมีผู้ซื้อไม่เพียงพอ นี่เป็นเรื่องมาก หายากใน Bondi ซึ่งอสังหาริมทรัพย์มักจะขายได้อย่างรวดเร็วในราคาสูง "
Tina Mak ที่ปรึกษาด้านการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงในเมืองแวนคูเวอร์ รัฐบริติชโคลัมเบีย ประเทศแคนาดา กล่าวในการให้สัมภาษณ์กับสำนักข่าว China News Agency ว่าราคาบ้านในบริเวณโดยรอบของเมืองแวนคูเวอร์ได้เพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงที่มีการแพร่ระบาด เพราะสมัยนั้นผู้คนต้องการบ้านหลังใหญ่ในแถบชานเมือง ตั้งแต่ต้นปีนี้ เนื่องจากหลายบริษัทเริ่มกลับมาทำงาน ผู้คนพบว่าการเดินทางเข้าเมืองด้วยรถยนต์ในเขตชานเมืองยังไม่สะดวก อีกทั้งราคาน้ำมันยังแพงอีกด้วย ตอนนี้บ้านนอกเมืองทรุดหนักที่สุด ลดลง 20 เปอร์เซ็นต์จนถึงปีนี้
วิกฤตสินเชื่อซับไพรม์ปี 2551 จะซ้ำรอยหรือไม่?
วิกฤตสินเชื่อซับไพรม์ปี 2551 ที่เกิดจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะซ้ำรอยหรือไม่?
Kashif Ansari กล่าวว่า เป็นที่เชื่อกันโดยทั่วไปว่าหลังจากวิกฤตจำนองซับไพรม์ครั้งล่าสุด ธนาคารเข้มงวดมากขึ้นในการตรวจสอบการกู้ยืมเมื่อปล่อยสินเชื่อ และข้อมูลแสดงให้เห็นว่าจำนวนบ้านที่ถูกยึดเนื่องจากไม่สามารถชำระค่าจำนองได้เพิ่มขึ้นไม่มากนัก
เขาชี้ให้เห็นว่าการลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นขึ้นอยู่กับการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงสองปีที่ผ่านมา ตัวอย่างเช่น แคนาดา ออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ แม้ว่าทั้งสามประเทศจะลดลงร้อยละ 20 ก็ยังสูงกว่าก่อนเกิดโรคระบาด และที่ที่มันตกมากกว่า มันก็คือที่ที่มันขึ้นเร็วกว่าด้วย ความมั่งคั่งของผู้คนจำนวนมากในประเทศที่พัฒนาแล้วจะลดลงเมื่อเทียบกับการแพร่ระบาด แต่ก็ยังสูงกว่าก่อนการแพร่ระบาด
ในความเป็นจริง เนื่องจากมีนักเก็งกำไรและนักลงทุนสถาบันน้อยลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อโดยเฉพาะผู้มาใหม่ที่ต้องการเพียงผู้ซื้อและผู้ซื้อต่างชาติที่ถือเงินสดได้นำไปสู่ช่วงเวลาที่ดีสำหรับการซื้อบ้าน ผู้ซื้อจะพบว่าตัวเองอยู่ในสถานะที่ดีในการต่อรองราคาและเงื่อนไขการซื้อ และตัวแทนของผู้ซื้อจะมีชีวิตที่ผ่อนคลายมากขึ้น
อ็อกซ์ฟอร์ด อีโคโนมิกส์เห็นพ้องกันว่าข้อดีประการหนึ่งคือ หนี้จำนองคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ครัวเรือนในตลาดหลักบางแห่งนั้นต่ำกว่าที่เคยเป็นมาก่อนเกิดวิกฤตการเงินโลก ในสหรัฐอเมริกา อัตราส่วนหนี้สินจำนองต่อรายได้ในไตรมาสที่สองของปี 2565 ต่ำกว่าไตรมาสที่สี่ของปี 2550 ร้อยละ 35 ลดลงร้อยละ 25 ในสเปน และลดลงร้อยละ 14 ในสหราชอาณาจักร
อีกปัจจัยหนึ่งคือหนี้จำนองที่มีอัตราดอกเบี้ยผันแปรต่ำกว่าช่วงก่อนเกิดวิกฤตการเงินโลก ซึ่งหมายความว่าครัวเรือนจะได้รับผลกระทบจากอัตราจำนองที่สูงขึ้นในทันทีน้อยลง
